Utvikler gode boligområder ved å gi plass til vannet

“Det er ingen hemmelighet at man som boligutvikler er avhengig av volum for å dekke inn kostnadene. Derfor er det viktig å få oversikt over hvilke muligheter tomten gir, og i så måte få oversikt over overvann og flomveier”, sier Idar Sambu.

I et av Sambu sine utviklingsprosjekter var avsatt tomten i kommuneplanens arealdel (KPA) preget av preaksepterte hensynssoner fra NVE, 20m på hver side av flomveien.

“Slike hensynssoner vil i praksis bety at det er 40m vi ikke kan får utnyttet, noe som kan bety vinn eller forsvinn for prosjektet” - Idar Sambu

For å få et mer detaljert bilde av flomsituasjonen ble Steinar Myrabø og Anton Hasselquist Evensen fra Norconsult hentet inn som rådgivere.

“Vi bruker Scalgo veldig mye. Både i starten av oppdrag med vurdering av vannveier og sårbare områder/punkt før vi drar ut på befaring, og gjennom hele oppdraget, blant annet for å bestemme nedbørfeltgrenser og planlegge/ holde av viktige naturlige flomveier for håndtering av overvann internt i planområdet, og lede det trygt ut til nærmeste resipient.”

Steinar Myrabø

Steinar og Anton sine initielle analyser viste at det kunne være andre flomveier som også måtte hensyntas. Analysen ble benyttet som grunnlag for befaringen av området.

Befaringen gjorde det enklere å skille på hvilke flomveier som skulle iakttas, og nyanserte det initielle bildet i stor grad. Resultatet ble blant annet en anbefaling om å redusere NVE sine hensynssoner fra en bredde på 40m til 12m. 

“Det er flere forutsetninger som ligger til grunn for å kunne redusere hensynssonen fra 40m til 12m. For arealbruken sin del gir det helt andre forutsetninger, og lysten til å fortsette planarbeidet ble definitivt større”, Idar Sambu

Etter befaringen ble det også utarbeidet en overordnet plan for anbefalte flomveier, vegetasjonssoner, bekkeløp, og områder med myr.

Deretter ble illustrasjonsplanen og plankartet utarbeidet.

Hensynssonene for flomveiene ble koblet sammen med leke- og grøntarealene for å skape sammenhengende grøntstrukturer. I sum gir planen god utnyttelse.

“Ved å bevare de naturlige flomveiene, og utnytte disse, øker også kvaliteten på planområdet. I planen forsterket vi flomveiene ved hjelp av ledevoller, stikkrenner og mindre terrengarronderinger. Buffersonene på hver side gir naturlige drag for almenn ferdsel, som i tillegg er langt enklere å drifte og vedlikeholde enn kunstige alternativ” - Idar Sambu, Boligpartner

Både Idar og Steinar understreker at det er flere viktige premisser man må hensynta for å kunne gjennomføre planen med overvannsgrepene:

• I hensynsonen på 6 m x2 skal det ikke foregå aktivitet ut over vanlig ferdsel.

• Vegetasjonen kan vedlikeholdes, men ikke endres.

• Maskinentreprenører må holde seg unna hensynsonene. Med andre ord; ingen spor etter anleggsmaskiner. Dette må inn i bestemmelsene.

• Bekken forblir slik den alltid har vært.

• Vannlinjeberegning kan gi noen ekstra tiltak med bl. a. flomvoller.

• Viktige premisser ved kryssing:
  • Kryssing av flomsonen må foregå vinkelrett på flomvegen. Minst mulig inngrep og sedimentering nedstrøms.

    • Støpte platebruer kan brukes.

    • Stikkrenner dimensjonert for flomsituasjon.

Idar sine tips for vurdering av overvann i tidligfase av boligutviklingsprosjekter:

• Opsjonsavtale med grunneier

• Fase 1:

  • Foreløpig OV-analyse med fagkonsulent. Befaring og et foreløpig notat.

  • Planinitiativ med OV-notatet

  • Ber om oppstartsmøte med plan i kommunen.

  • Varsling av oppstart

  • Merknadsvurdering

Er prosjektet økonomisk bærekraftig? Hvis ja, sett i gang prosjektet og fase 2. Hvis nei, varsle grunneier og kommunen.